Suche & Kalkulation

Checkliste zum Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage Teil I

Checkliste zum Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage Teil I
18. April 2017 felix

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist nicht immer ganz einfach: Es können viele Fehler gemacht werden, die nicht nur Stress, sondern auch bares Geld kosten. In diese Checkliste habe ich die wichtigsten Punkte und Tipps zusammengefasst, die Du beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage beachten solltest.

So verwendest Du die Checkliste

Ich empfehle Dir, die folgende Checkliste auszudrucken und mit einem Textmarker sorgfältig zu kennzeichnen, welche Punkte erledigt sind und wo Du noch offene Baustellen hast. Im Idealfall kaufst Du das Objekt der Begierde erst, beziehungsweise nur dann, wenn Du alle Punkte geklärt, bzw. abgearbeitet hast.

Grundüberlegungen zum Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage

Bevor Du Dich konkret nach einer Immobilie umschaust, solltest Du ein paar grundsätzliche Überlegungen anstellen. Neben der Region, in welcher Du investieren willst, solltest Du Dir Gedanken machen, wie es um Deine Bonität bestellt ist, in welchen Typ von Immobilie Du investieren willst und welches (längerfristige) Ziel Du mit dem Investment verfolgst. Die Klärung der folgenden Punkte ist folglich fundamental:

  • Aspekte der Region
    • Weitere Entwicklung der Region z.B. Prognose im » Zukunftsatlas
    • Realisierbare Mietpreise pro QM » Immobilienscout24
    • Nähe zu Deinem Erstwohnsitz (ist vor Allem am Anfang von Vorteil)
  • Bonität / Verfügbares (Eigen-)Kapital
    • Maximaler Eigenkapital-Anteil beim Kauf / Finanzierung, den Du entbehren kannst
    • Zeitplanung einer möglichen Finanzierung; welche größeren Investments stehen in den nächsten 5-10 Jahren bei Dir an? Wie liquide musst Du sein?
  • Investment Strategie
    • Kauf / Verkauf (Flip) » Rendite kommt aus der Differenz von Kauf zu Verkaufspreis
    • Kauf / Vermietung (Hold) » Rendite kommt aus der Summe der Mieteinnahmen, bzw. der Differenz zur monatlichen Tilgungssumme
  • Wie tickst Du als Person / Eigentümer
    • Hast Du Zeit, Mietangebote zu inserieren, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen und Eigentümerversammlungen zu besuchen (gemittelt ca. eine Stunde pro Wohnung pro Woche)
    • Bist du risikotolerant genug, um mit einem Kredit (falls erforderlich) im 5 / 6 – stelligen Bereich sorgenfrei leben zu können

1. Die Suche nach der richtigen Immobilie

Wie oftmals im Leben klingelt der perfekte Deal nicht bei Dir an der Türe » Du musst selbst aktiv werden und das sprichwörtliche Ohr auf der Schiene behalten. In der Vergangenheit konnte ich meine Immobilieninvestments über die verschiedensten Kanäle eintüten. Ich habe Dir die wichtigsten und effizientesten Plattformen, Kanäle und Methoden in diesem Abschnitt zusammengefasst, sodass die Objektakquise nicht zur sprichwörtlichen Suche der Nadel im Heuhaufen mutiert:

  • Alert (E-Mail Benachrichtigung) bei den gängigsten Immobilienplattformen einrichten. So bekommst Du immer eine E-Mail, wenn ein neues Angebot in unter Deinen Suchkriterien erscheint » Einfach bei Immobilienscout24 / Immowelt eine Suchanfrage starten, dann öffnet sich automatisch ein Fenster, bei dem Du Deine E-Mail Adresse hinterlegen kannst
  • Zwangsversteigerungen » ZVG.com
  • Inserat in lokaler Presse
  • Aushängebretter in Supermärkten » Bei „Suche“ einen Hinweis aufhängen, dass man auf der Suche nach einer Immobilie in der Region ist (hört sich lapidar an, aber das Push-Prinzip funktioniert unglaublich gut)
  • Dem eigenen Umfeld Bescheid geben, dass man eine Immobilie erwerben will. Freunde, Bekannte, Sportverein, Arbeitskollegen usw.
  • Internas in Deiner Firma oder bei Deinem Arbeitgeber (Stichwort: Intranet, schwarzes Brett, Rundmail, …)
  • Erstelle eine Landing Page und schalte regional targetierte Werbung auf eine verkaufsaffine Zielgruppe (nicht ohne Online-Marketing Vorkenntnisse möglich)
  • Mache Dich bei Immobilienmakler in der Zielregion vorstellig und sage ihm, dass Du auf der Suche nach einer Immobilie bist (wichtig: Lasse unbedingt eine Visitenkarte mit Deiner Mobilnummer da). Makler sind immer froh, wenn sie Immobilien nicht inserieren müssen, sondern mit einem kurzen Anruf an den Mann bringen
  • Gehe zu Treffen von Gründern und Kapitalanlegern in Deiner Nähe. Hier triffst Du auf Leute, die ähnliche Interessen haben und auch in Immobilien investieren

2. Immobilie analysieren und kalkulieren

Wenn Du eine Immobilie gefunden hast, welche auf den ersten Blick ganz brauchbar aussieht, solltest Du nicht direkt eine Besichtigung vereinbaren. Denn Zeit ist das kostbarste Gut, das Du besitzt. Es gibt eine Hand voll Faktoren, die Dir helfen die Wertigkeit der Immobilie einzuschätzen und zu messen. Vor der Besichtigung solltest Du also:

  • Dir darüber im Klaren sein, wer die Zielgruppe Deiner Immobilie ist (Studenten, Wohngemeinschaften, Arbeiter, ältere Menschen, …) » Im Plattenbau muss es keine Marmorbäder geben oder einen Golfplatz daneben / die 1000 Quadratmeter Villa sollte nicht direkt neben dem Flughafen stehen
  • Dich im Internet über den Makler erkundigen. Die meisten Makler haben ein Kundenkonto bei den gängigsten Immobilienplattformen und können dort bewertet werden
  • Dich über das Gebiet des Objektes informieren. Hier stellt sich die Frage, wie es um die Randbedingungen und weichen Faktoren bestellt ist, dort wo die Immobilie anzufinden ist.
    • Wie steht’s um die Nähe zu öffentlichen Einrichtungen (Schulen, Kindergärten, Rathaus)?
    • Sind Einzelhandel-Geschäfte in der Nähe?
    • Welche Freizeitmöglichkeiten sind in der Nähe (Kinos, Fitnessstudios, Cafes,….)?
    • Gibt es unweit gute Erholungsmöglichkeiten (Wald, Park, Spazierwege,….)?
    • Insbesondere für ältere Klientel. Wie sieht es aus mit medizinischen Einrichtungen (Krankenhäuser, Ärzte)?
    • Wie steht’s um Verschmutzung (Gestank, Lärm, Müll, Licht)?
    • Wie weit braucht man zur Autobahn? Wie weit zum Bahnhof / Flughafen?
    • Gibt es ausreichend Parkmöglichkeiten?
  • Nutze die Gelegenheit und spaziere am späten Abend durch die Gegend. Spreche gegebenenfalls auch mit Einwohnern. Du wirst erstaunt sein, wie viel Informationen diese preisgeben. Das ist ein wahrer Geheimtipp!
  • Wie ist die erwartete Rendite der Immobilie? Hierfür brauchst Du die von oben erarbeiteten, erwarteten Mietpreise Hier geht’s zum Rendite-Rechner. Dieser Wert sollte mindestens überhalb von 5% liegen, besser knapp unter 10%, am Besten knapp über 10%. Der Wert kann von Region zu Region variieren und Du musst im Laufe der Zeit ein Gefühl dafür entwickeln.
Puh, das war der erste Teil meiner Checkliste für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage. Ich hoffe, ich konnte Dir die wichtigsten Fallstricke, Tipps und Tricks zeigen und Dich auf einige Stolpersteine hinweisen. Ich wünsche Dir viel Glück, vor Allem aber viel Spaß und viel Erfolg mit Deinen Immobilien-Investments. Auch hier gilt: Der lange Atem entscheidet! Checke auf jeden Fall auch meinen zweiten Teil aus – da lernst DU dann, wie Du die Finanzierung klärst, das Objekt vermietest und was danach noch so auf Dich zukommt!

 

Hier gibt es die komplette Checkliste als PDF Download
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