Besichtigung, Kauf & Erhaltung

Checkliste zum Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage Teil II

Checkliste zum Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage Teil II
6. Mai 2017 felix

Im zweiten Teil meiner Checkliste für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage habe ich Dir die wichtigsten Punkte zur Besichtigung, zum Kauf, zur Vermietung, sowie den laufenden Tätigkeiten zusammengefasst. Viel Spaß damit!

3. Besichtigung der Immobilie

Die Gegend ist ansprechend? Die Rendite der Immobilie passt? Dann aber schnell ab an den Hörer. Jetzt heißt es: Schnell sein lohnt sich! Am Besten rufst Du unmittelbar den Eigentümer / Makler an, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Wir konnten schon etliche Immobiliendeals klarmachen, weil wir nicht am meisten Geld geboten haben, sondern schlicht und einfach die Schnellsten waren. Der Makler sagt einer Besichtigung zu? Gotcha! Lasse Dich bei der Besichtigung nicht allzu stark von Deinem subjektiven Bauchgefühl leiten, sondern analysiere objektiv folgende Kriterien:

  • Darauf solltest Du bei der Besichtigung achten
    • Ausrichtung von Wohnzimmer/Terrasse. Südseite bevorzugen
    • Wenn möglich, Bausachverständigen oder befreundeten Handwerker/Architekt mitbringen. Die helfen nicht nur durch ihre fachliche Expertise, sondern Kitzeln auch durch ihre reine Anwesenheit die eine oder anderen Info aus dem Makler heraus
    • Verkäufer nach Verkaufsgrund fragen. Ist dieser komisch oder plausibel?
    • Wohnfläche selbst vermessen. Meterstab oder Laser-Entfernungsmesser mitnehmen
    • Feuchtigkeit messen. Feuchtigkeitsmessgerät mitnehmen
    • Makler nicht in Renovierungsfragen trauen. Am Besten nochmal bei der Hausverwaltung selbst anrufen, bzw. die Protokolle der Eigentümerversammlungen anfordern
    • Bei Erstbesichtigung nicht super überzeugt oder euphorisch wirken. Dies verschlechtert die Verhandlungsposition
    • Hat die Immobilie etwas Besonderes, das auf den ersten Blick nicht ersichtlich ist?
    • Welche Art von Heizung ist verbaut? Was wird für die Einspeisung regenerativer Energien getan?
    • Wie sieht der Energieausweis aus? Am Besten direkt eine Kopie geben lassen
    • Wie sind Internet, Telefon und Fernseher erschlossen? Kabel? DSL? Was sind die Kosten, wie ist die Geschwindigkeit?
    • Ist das Objekt ein Versicherungs-Exot (Hochwasser, Lawinen, hoher Grundwasserspiegel, …)?
  • Was ist im Kauf mitinbegriffen?
    • (Tiefgaragen-) Stellplatz
    • Küche
    • Satellitenschüssel
    • Eventuelle Erschließungskosten
    • Schränke, Möbel, Deko
  • Mit welchen laufenden Einnahmen / Kosten musst Du als Vermieter rechnen?
    • Kosten für Hausverwaltung und Hausmeisterservice. Wie hoch ist der Anteil der Kosten, die Du auf den künftigen Mieter umlegen kannst?
    • Wie sieht es mit den Rücklagen aus? Wie hoch sind diese für die Immobilie derzeit?
    • Aktueller Vermietungsstand. Aktuelle Vermietungspreise. Wie ist der Vertrag gestaltet?
    • Erschließungs- / Bebauungspläne anschauen / Renovierungsmaßnahmen sprechen. Stehen im Umfeld der Immobilie Erweiterungsmaßnahmen an? Sind diese eventuell nicht durch die Rücklagen gedeckt?
    • Heizung auf Renovierungsbedarf überprüfen. Wann ist hie eine Renovierung fällig?
      • Heizung » Zyklus 20-30 Jahre
      • Außenfassade vor allem Westseite (Isolierung, Anstrich) » Zyklus 10-20 Jahre
    • Substanz auf Renovierungsbedarf überprüfen. Wann ist hie eine Renovierung fällig?
      • Risse
      • Beschädigungen
      • Feuchte Stellen (Spinnennetze deuten auf extrem trockene Stellen hin)
    • Leitungen auf Erneuerungsbedarf überprüfen. Wann ist hie eine Erneuerung fällig?
      • Wasser » Zyklus 40-50 Jahre
      • Gas » Zyklus 40-50 Jahre
      • Elektrik » Zyklus 30-40 Jahre
    • Boden und Bodenbeläge » Zyklus 20-30 Jahre
    • Wandanstrich / Tapeten » Zyklus 5-10 Jahre
    • Dach (Gebälk, Deckung, Gebälk, Dachrinnen) » Zyklus 20-30 Jahre
    • Bad » Zyklus 15-20 Jahre inkl. Fugen und Fliesen
    • Fenster mindestens 2 Fach Verglasung

4. Kauf der Immobilie

Die Immobilie rechnet sich, die Besichtigung war der letzte Schrei, Deine Bonität ist ausreichend und Du hast ein durchweg positives Bauchgefühl? Dann ist es an der Zeit zuzuschlagen! Ein Immobilienkauf ist keine Rocket Science. Nimm Dir folgende Aspekte zu Herzen:

  • 1.) [Käufer / Verkäufer]: Einigung über wesentliche Vertragsbedingungen (z.B. Kaufpreis, Besitzübergang, wann bekommt Käufer den Schlüssel, …)
    • Den Kauf gut überlegen. Nicht beim erstbesten Objekt zuschlagen. Faustregel: Auf 100 angeschaute Immobilien » 10 Besichtigungen » 3 Anfragen » 1 Kauf
    • Den Preis verhandeln! Den Preis verhandeln! Den Preis verhandeln!
  • 2.) [Käufer]: Die Finanzierungsanfrage bei der Bank einreichen
    • Hole Dir immer mindestens drei Finanzierungsangebote bei unterschiedlichen Banken
    • Tipp: Du kannst Dir einmal jährlich kostenlos bei der Schufa eine Auflistung Deiner Kreditwürdigkeit ziehen. Ich habe Dir in diesem Video zusammengefasst, wie einfach das funktioniert. Ein Score zwischen 0 und 100 gibt prozentual an, mit welcher Wahrscheinlichkeit Du Deinen Kredit zurückzahlen kannst. Banken ziehen sich diesen Wert vor der Vergabe eines Kredites in der Regel auch
    • Sei immer freundlich zu Deinem Banker und stelle Dich mit ihm gut
    • Versuche, einen möglichst großen Anteil bei der Bank zu finanzieren
    • Lasse Dir keinen Bausparvertrag aufreden und gehe auf die geistige Brandstiftung des Bankers bezüglich steigender Zinsen und Restschuld nicht ein
    • Bereite Dich auf das Gespräch gut vor und stelle folgende Unterlagen zusammen
      • Ziele des Immobilienkaufs
        • Kurzfristig
        • Langfristig
      • Deine aktuellen Einnahmen und Ersparnisse. Bei der ersten Finanzierung wird die Bank eine so genannte Vermögensauskunft von Dir verlangen. Hier musst Du Deine ganzen Liquiditäten offen legen
      • Dein aktueller Immobilienbestand
      • Der resultierende Cashflow, sobald Du die Immobilie erfolgreich vermietet hast
      • Übersicht über die Gesamtausgaben des Kaufes
        • Notarkosten
        • Eintragungskosten
        • Grunderwerbssteuer
        • Evtl. Maklerkosten
    • Die Finanzierungsanfrage kannst Du dem Banker Deines Vertrauens relativ formlos zusenden. Anbei ein Beispiel von meinem letzten Kauf:

      Sehr geehrter Herr Bankberater,

      heute habe ich mir ein Objekt angeschaut und möchte dieses erwerben. Der Verkäufer möchte eine Finanzierungszusage haben, damit ich das Objekt zugesprochen bekomme. Die Nachfrage ist sehr hoch. D.h. die Person, welche die Finanzierungszusage zuerst einreicht, bekommt es. Der Zustand ist gut, ich müsste nur die Wände neu streichen und ggf. schöneren Boden verlegen.
      Kaufpreis der Wohnung » 85.200€, provisionsfrei
      Finanzierungssumme » 95.000€, 15 Jahre Festschreibung wäre wünschenswert.
      weitere Infos: 60m2, 2,5 Zimmer, Tiefgarage, nicht vermietet, mögliche Mieteinnahmen: ca. 550-650€ kalt
      https://www.immobilienscout24.de/expose/x
      Es würde mich freuen, das benötigte Formular zu bekommen.

      Ich wünsche ein schönes Wochenende!

      Mit freundlichen Grüßen,
      Max Mustermann

  • 3.) [Bank]: Finanzierungsbestätigung an den Käufer
  • 4.) [Makler]: Organisation eines Notars, sowie einem Termin bei diesem
    • Mein Tipp: Mache Dir einen Standard-Notar klar, zu dem Du immer gehst. Das spart Zeit und Nerven, weil er Dich, Deine Daten und Dein Geschäftsmodell schon kennt
  • 5.) [Makler]: Übermittlung aller Angaben an den Notar (Namen, Anschriften, Geburtsdaten, Familien- und Güterstand, sowie Personalausweis von Verkäufer und Käufer; Angaben der Immobilie)
  • 6.) [Notar]: Kaufvertragsentwurf und Zusendung an Verkäufer und Käufer
  • 7.) [Notar]: Einarbeiten von Änderungswünschen
  • 8.) [Käufer]: Banktermin zur Unterzeichnung der Finanzierung, sowie Mitnahme der Grundschuldbestellung
  • 9.) [Notar / Verkäufer / Käufer / Makler]: Notartermin mit Verlesung des Vertrages, Eintragen der Grundschuld zu Gunsten der finanzierenden Bank, sowie Unterschrift aller Parteien unter dem Kaufvertrag
    • Personalausweis nicht vergessen
    • Deiner Steueridentifikationsnummer nicht vergessen (Tipp: Ich habe sie immer in meinen Handy-Notizen eingespeichert)
    • Formular zur Bestellung der Grundschuld nicht vergessen
  • 10.) [Notar]: Antrag für Eintragung der Auflassungsvormerkung durch Grundbuchamt
    • Die Vormerkung ist ein vertraglich rechtliche Zusicherung des Erwerbs der Immobilie und erlaubt Dir als Käufer, den Kaufpreis erst nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu zahlen
  • 11.) [Grundbuchamt]: Eintragung der Auflassungsvormerkung
  • 12.) [Notar]: Nach der Eintragung (2-4 Wochen) erfolgt nun die Zahlungsaufforderung an den Käufer mit der im Kaufvertrag vereinbarten Frist
  • 13.) [Käufer]: Zahlung aller Positionen
    • [Bank]: Kaufpreis der Immobilie
    • [Käufer]: Zahlung der Grunderwerbssteuer
    • [Käufer]: Zahlung an das Grundbuchamt
    • [Käufer]: Zahlung der Notargebühr
  • 14.) [Notar]: Nach Zahlungseingang aller 4 Positionen: Beantragung beim Grundbuchamt auf die Umschreibung der Immobilie auf den neuen Eigentümer
  • 15.) [Grundbuchamt]: Umschreibung der Immobilie auf den neuen Eigentümer
  • 15.) [Grundbuchamt]: Bestätigung an Verkäufer und Käufer, dass die Immobilie in den Besitz des Käufers übergegangen ist
  • 16.) [Verkäufer]: Übergabe des Schlüssels zum im Kaufvertrag festgelegten Termin

5. Vermietung der Immobilie

Der Kaufpreis ist bezahlt, der Schlüssel übergeben, die Sanierungsarbeiten sind durchgeführt und Du würdest am Liebsten selbst in die Wohnung einziehen? Perfekt, dann ist es jetzt der richtige Zeitpunkt, um auf Mietersuche zu gehen. Ich habe Dir die gängigsten Varianten zusammengefasst und bewertet:

  • Einen guten Mieter finden
    • Im Freundes- / Bekanntenkreis herumerzählen » kostenlos / nachhaltig
    • In den gängigen Immobilienportalen inserieren » sehr hohe Reichweite; empfehlenswert, wenn die Vermietung schnell gehen muss; allerdings mit Kosten verbunden
    • In der Regionalzeitung / im Ortsblatt inserieren » meist kostenlos; Reichweite allerdings geringer
    • Im Supermarkt bei Suche / Biete aushängen » meist kostenlos; Reichweite allerdings relativ gering
    • Aushang bei einer nahgelegenen Hochschulen » meist kostenlos; wird hauptsächlich von Studenten gelesen (Falls diese Zielgruppe z.B. für eine WG sind, ist diese Möglichkeit ideal)
    • Größere Firmen haben teilweise Im Intranet eine Möglichkeit Immobilien auszuschreiben » Kostenlos, geringe Reichweite, Mieter allerdings tendenziell zuverlässiger
    • Direkt an eine Firma vermieten (z.B. für Dienstreisenden) » schwer zu finden; gleicht aber einem Jackpot, da die Wohnung relativ wenig genutzt wird und die Miete relativ hoch ist » Also einfach mal bei größeren Firmen in der Gegend anrufen
    • Tipp: Die Miete eher mal höher ansetzen » Ist ein guter Filter / eine Minderung ist immer noch möglich
  • Die Besichtigung der Wohnung
    • Max. 3 Besichtigungstermine ausmachen
    • Mehrere Interessenten pro Termin einladen. Leider sagen etliche Leute erfahrungsgemäß kurzfristig ab oder erscheinen gänzlich gar nicht » Bei Einzelbesichtigungen den Interessenten 30min vorher anrufen und nochmal bestätigen lassen, dass er wirklich kommt!
    • Alle nötigen Informationen für die Interessenten bereithalten
      • Wohnungsgröße
      • Mietkosten
      • Nebenkosten
      • Internet- / Fernseh- / Telefon-Anschluss
      • Gibt es eine Kehrwoche?
      • Gartennutzung
      • Gemeinschaftsräume
      • Sonstige Rechte und Pflichten
    • Die Wohnung gut aussehen lassen. Vor der Besichtigung nochmal abstauben und durchwischen
    • Von potenziellen Mietern folgende drei Dinge verlangen:
      • Schufa Bonitätsauskunft » Je höher der Score an 100 ist, desto höher ist die Möglichkeit, dass es zu keinen Zahlungsausfällen kommt
      • Gehalts/Einkommensnachweis » Folgende Fragen sind interessant:
        • Wie lange ist der Interessent schon beim derzeitigen Arbeitgeber beschäftigt? » Einige Jahre sind natürlich besser
        • Ist das Arbeitsverhältnis befristet / unbefristet? » Unbefristet ist besser
        • Kann sich der Interessent die Mieter überhaupt leisten? Stehen Einkommen und Miete in einem gesunden Verhältnis? » 30%-40% des Nettoeinkommens sind derzeit realistisch
      • Telefonnummer des Vormieters » einfach mal anrufen und fragen wie umgänglich und zuverlässig der Interessent war
  • Mietvertrag aufsetzen
  • Immobilie verwalten
    • Die Eigentümerversammlungen
      • Kann optional per Vollmacht an der Verwalter abgegeben werden
      • Zeitaufwand: Ca. 2h / Jahr
    • Bürokratisches
      • Abrechnungen ablegen / abheften
      • Steuererklärung der Mieteinnahmen
      • Abstimmung mit Mieter » geht super per WhatsApp / SMS
      • Zeitaufwand: ca. 1h / Jahr
  • Außerordentliches
    • Neuvermietung » Zeitaufwand: ca. 10h
    • Rechtsstreit mir Eigentümergemeinschaft(recht unwahrscheinlich) » Zeitaufwand: ca. 20h
    • Renovierung
      • 50qm Wohnung, bei denen die Aufträge vergeben werden » Zeitaufwand: ca. 10-20h
      • 50qm in Eigenregie » Zeitaufwand: ca. 20h-200h

 

Und das war nun der zweite Streich! Mit diesem Wissen solltest Du alles beieinander haben, ob ein geeignetes Objekt von A-Z renditebringend kaufen zu können. Solltest Du noch Fragen haben, schreibe diese einfach in die Kommentare. Ich antworte garantiert!

 

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