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Teilungserklärung

So geht eine Teilungserklärung
20. September 2019 Fabian Fröhlich

Ein Aufteilungsgeschäft gilt ja grundsätzlich als lohnenswertes Investment unter Immobilieninvestoren. Bevor man aber einzelne Wohnungen eines MFH verkaufen kann, muss man jedoch eine Teilungserklärung erstellen, insofern es natürlich noch keine gibt. In diesem Blogbeitrag werde ich Schritt für Schritt erklären, wie man eine Teilungserklärung für ein MFH aus Sicht eines Investors erstellt. Dabei schauen wir uns im speziellen Baden-Württemberg an.

Allgemeines zur Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Eigentümers, das das Objekt in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Bildlich gesprochen ist das MFH vor der Teilung ein ganzer Kuchen. Nach der Teilungserklärung, also dem teilen des Kuchens in einzelne Stücke, kann man erst ein einzelnes Stück herausnehmen und verkaufen. Die Teilungserklärung, sorgt dann dafür, das für jede einzelne Einheit ein neues Grundbuch angelegt wird.

Teilungserklärung Schritt 1: Das Objekt

Zuerst muss man natürlich ein passendes Objekt finden, bei dem sich eine Teilung finanziell lohnt. Dies soll allerdings hier nicht das Thema sein. Allerdings gibt es ein paar bauliche Anforderungen an das Objekt. Bei diesem müssen die einzelnen Wohnungen baulich und technisch getrennt sein. Dies bedeutet, grundsätzlich mal das jede Wohnung für sich zu 100% alleine genutzt werden kann, also in sich abgeschlossen ist. Jede Wohnung braucht somit einen separaten Zugang, ein Bad, eine Abstellkammer (sofern es keinen Keller gibt),…Je nach Ortschaft kommen dann noch Stellplätze hinzu. Aus technischer Sicht muss es für jede Wohnung, plus die Allgemeinräume, separate Stromzähler und Wasseruhren geben. Hierdurch wird die Zurechenbarkeit des Verbrauchs zu den einzelnen Wohnungen sichergestellt.
Der Ansprechpartner in diesen Fragen ist das jeweils zuständige Landratsamt. Hier vor dem Kauf unbedingt anrufen und informieren.

Teilungserklärung Schritt 2: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung garantiert das jede Wohnung einzeln zu nutzen ist und somit in sich abgeschlossen ist. Diese gibt es beim zuständigen Landratsamt. Dieses benötigt die Grundrisse und den Lageplan des komplettes Objekts und die Ansichten. Diese kann ein Architekt erstellen und kosten je nach Größe durchaus einige Tausend €. Diese Unterlagen schickt man dann zusammen mit dem „Antrag auf Abgeschlossenheit“ (dieses gibt es beim Landratsamt) zum Landratsamt. Nach 1-4 Wochen erhält man dann, bei Einreichung richtiger und vollständiger Unterlagen, die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dies kostet ca.300€.

Teilungserklärung Schritt 3: Die Teilungserklärung

Für die eigentliche Teilungserklärung muss man nun zum Notar. Dieser regelt in der Teilungserklärung genau was im Grundbuch eingetragen wird. Hier wird nun geklärt, was Sondereigentum und was Allgemeineigentum ist. Es werden also auch die Stellplätze genau zugewiesen. Zusätzlich wird eine Hausordnung erstellt. Hier muss man nun, vor allem bei der Zuweisung, sehr ganz vorgehen, sonst wird es im Nachhinein aufwändig und teuer. Der Notar verlangt hier einen Gebührensatz von 1,0. Der genau Betrag richtet sich natürlich nach dem Geschäftswert. Hier geht es zum Gebührenrechner der Bundesnotarkammer, bei dem ihr den genauen Wert herausbekommt. Der Notar schickt die Teilungserklärung dann an das Grundbuchamt und dieses legt dann je Wohnung ein neues Grundbuch an.

So meine Freunde, das war ein kurzer Überblick zum Thema Teilungserklärung. Ich hoffe ich konnte euch helfen und wenn ihr mal einen interessanten Aufteilen habt, dann lasst es mich wissen.
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